Grundpfandrechtsgläubiger
- Eintrag im Grundbuch
- Recht auf Zwangsvollstreckung
- bei Baufinanzierungen
- Rang ist entscheidend
- Das Grundpfandrecht stellt einen Eintrag im Grundbuch dar, der dem Grundpfandrechtsgläubiger das Recht auf eine Zwangsvollstreckung einräumt.
- In der Regel findet man diese Einträge im Zusammenhang mit der Baufinanzierung, wo sich Banken vor einer möglichen Zahlungsunfähigkeit ihrer Schuldner absichern.
- Um bei einer Zwangsvollstreckung nicht ggf. leer auszugehen, ist der Rang der Eintragung im Grundbuch entscheidend, da die Gläubiger der Reihenfolge nach aus dem Erlös bedient werden.
Was ist das Grundpfandrecht?
Ein Grundpfandrecht stellt die Belastung eines Grundstücks dar, die in das Grundbuch eingetragen wird. Die wichtigsten Formen sind hier Hypotheken und Grundschulden wie beispielsweise Rentenschulden. Der Grundschuld liegt dabei stets eine notarielle Urkunde zugrunde, die dem Grundbuchamt vorgelegt wird. Dieses trägt dann das Grundpfandrecht für das Grundstück an der bezeichneten Rangstelle ein.
Definition des Grundpfandrechtsgläubigers
Der Grundpfandrechtsgläubiger ist in der Regel eine Bank bzw. ein Kreditinstitut, das einen Kredit – meist zur Baufinanzierung – vergeben hat. Die Möglichkeit des Grundbucheintrags als Grundpfandrechtsgläubiger ergibt sich dabei aus dem BGB §§ 1113, 1191, 1192 Abs. 1a und 1199. Hier sind Hypotheken, Grundschulden, Sicherungsgrundschulden du Rentenschulden thematisiert.
Grundpfandrechtsgläubiger und Rangstelle
Ein Grundpfandrechtsgläubiger hat das Recht auf die Tilgung seiner Verluste durch eine Zwangsversteigerung. Kommt also ein Schuldner seinen Verpflichtungen nicht nach, darf der Gläubiger das Grundstück veräußern und seine Forderungen so einziehen.
Dabei kommt der Rangstelle eine wesentliche Bedeutung zu. Kommt es zu einer Zwangsversteigerung des Grundstücks, werden die Grundpfandrechtsgläubiger in der Reihenfolge der Eintragungen bedient. Einem Gläubiger mit einem nachrangigen Eintrag kann es passieren, dass er aus dem Erlös der Zwangsvollstreckung nicht oder nur zu einem Teil bedient wird, wenn die erzielte Summe nicht ausreicht, um alle Gläubiger zu bedienen.
Der Grundpfandrechtsgläubiger wird sich daher immer um den ersten Rang bemühen. In der Regel sichert sich der Kreditgeber mit der höchsten Darlehenssumme diesen Rang. Bei einer Baufinanzierung ist dies meist die Bank, die das Vorhaben finanziert.
Löschen des Grundpfandrechts
Nach der vereinbarten Tilgung des Kredits, kann der Grundstückseigentümer das Grundpfandrecht löschen lassen. Allerdings bleibt dieses oftmals einfach bestehen, um spätere Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen mit dieser Sicherheit zu finanzieren, ohne dass dann ein neues Grundpfandrecht eingetragen werden muss. Fand in der Zwischenzeit ein Wechsel des Kreditgebers statt, wie es im Rahmen einer Anschlussfinanzierung häufig der Fall ist, kann der Notar den Grundpfandrechtsgläubiger einfach umtragen.
So kannst Du das Grundpfandrecht bestehen lassen
Per Gesetz erfolgt nach einer Zwangsversteigerung in jedem Fall die Löschung des Grundpfandrechts im Grundbuch. Der Ersteher wird Eigentümer des Grundstücks oder Gebäudes ohne eine Altlast tragen zu müssen. Der Paragraf, §91 Abs. 1 des Zwangsversteigerungsgesetzes, kann durch eine Absprache der beiden Parteien jedoch aufgehoben werden, indem diese den Willen zum Fortbestehen des Grundpfandrechts vor einem Gericht erklären. Für den Ersteher, d. h. den Käufer des Grundstücks hat dies den Vorteil, das Pfandrecht für spätere Finanzierungen nutzen zu können, ohne erneut Kosten für eine Eintragung des Pfandrechts in das Grundbuch tragen zu müssen.
Weiterführendes
Tipps, um einen Grundbuchauszug richtig zu lesen und zu verstehen:
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